EHPAD et décret tertiaire : obligations, délais et comment s'y préparer

Depuis l'entrée en vigueur du dispositif Éco Énergie Tertiaire — communément appelé "décret tertiaire" — les établissements médico-sociaux comme les EHPAD font partie des assujettis. Pourtant, de nombreux directeurs d'établissements et gestionnaires de groupes restent encore dans le flou sur leurs obligations précises, les délais réels et les marges d'action disponibles. Cet article fait le point complet sur la situation en 2026.

Les EHPAD sont bien concernés par le décret tertiaire

Le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, dit "décret tertiaire", issu de la loi Élan, s'applique à tous les bâtiments à usage tertiaire dont la surface plancher est supérieure ou égale à 1 000 m², qu'ils soient publics ou privés, qu'il s'agisse d'un bâtiment unique ou d'un ensemble fonctionnel. Les EHPAD, maisons de retraite médicalisées, résidences autonomie, foyers de vie et autres établissements du secteur médico-social entrent pleinement dans ce périmètre.

Une précision importante : l'assujettissement concerne à la fois le propriétaire des murs (qui peut être une foncière, un bailleur social ou l'établissement lui-même) et l'exploitant (le gestionnaire de l'EHPAD). Propriétaires et exploitants doivent donc coordonner leurs démarches et peuvent se répartir contractuellement les responsabilités de conformité.

Les objectifs réglementaires : -40 %, -50 %, -60 %

Le dispositif fixe trois jalons de réduction des consommations d'énergie finale par rapport à une année de référence (généralement 2010, ou la première année de bon fonctionnement de l'établissement si antérieure à 2010) :

• 2030 : réduction de 40 % des consommations d'énergie
• 2040 : réduction de 50 %
• 2050 : réduction de 60 %

Ces objectifs s'appliquent à l'ensemble des consommations d'énergie du bâtiment : chauffage, climatisation, eau chaude sanitaire, éclairage, équipements électriques, ascenseurs, etc. Pour un EHPAD typique consommant 250 kWh/m²/an (valeur fréquemment observée pour des établissements des années 1990-2000), l'objectif 2030 implique de descendre à 150 kWh/m²/an — une réduction substantielle.

Il est possible de moduler les objectifs en cas de contraintes techniques ou architecturales démontrées. Un dispositif d'équivalence par valeur absolue (consommation cible en kWh/m²/an selon la catégorie d'activité) est également disponible comme alternative à l'objectif en réduction relative.

La plateforme OPERAT : déclaration obligatoire chaque année

La plateforme OPERAT (Observatoire et Portail de l'Éco-efficacité Énergétique du Tertiaire), développée par l'ADEME, est le point central du dispositif. Chaque assujetti doit :

1. Créer un compte et rattacher ses bâtiments concernés
2. Déclarer l'année de référence et les consommations associées
3. Saisir chaque année, avant le 30 septembre, les consommations de l'année N-1
4. Renseigner les indicateurs d'intensité d'usage (nombre de résidents, taux d'occupation, surfaces chauffées...)

La déclaration sur OPERAT n'est pas une simple formalité administrative : elle sert de base au calcul des objectifs, à l'attribution d'une note de performance et, en cas de non-conformité, à la publication publique du "name and shame" qui peut nuire à l'image de l'établissement auprès des familles, des partenaires institutionnels et des autorités de tarification.

Les enjeux spécifiques à la continuité de soins

La particularité d'un EHPAD par rapport à un immeuble de bureaux est que ses bâtiments fonctionnent 24h/24, 365 jours par an. Il n'y a pas de plage de fermeture permettant d'éteindre simplement les équipements. Le chauffage, l'éclairage de nuit, la ventilation et l'eau chaude sanitaire sont indispensables au confort et à la sécurité des résidents, souvent dépendants et vulnérables.

Cela signifie que les leviers de réduction ne peuvent pas reposer uniquement sur le comportement des utilisateurs (éteindre les lumières, baisser le chauffage pendant les absences...). Les actions doivent être structurelles et compatibles avec les contraintes réglementaires du secteur, notamment les normes d'hygiène, de température réglementaire (minimum 22°C dans les chambres selon les recommandations HAS) et de qualité de l'air intérieur.

Les leviers d'action : du contrat d'énergie aux travaux de fond

1. Optimiser le contrat d'énergie

Avant tout investissement, l'optimisation tarifaire est le levier le plus immédiat. Un EHPAD consommant 500 MWh/an d'électricité payant 0,18 €/kWh pourrait économiser 20 000 à 30 000 € par an en accédant à une offre de marché à 0,14 €/kWh. Cette économie n'améliore pas les indicateurs OPERAT (puisque les kWh consommés restent les mêmes) mais elle réduit la charge financière et libère des marges pour financer les travaux nécessaires à la conformité.

2. Déployer une GTB (Gestion Technique du Bâtiment)

La GTB permet de piloter automatiquement le chauffage, la climatisation et l'éclairage en fonction de l'occupation réelle des espaces. Dans un EHPAD, les chambres vacantes (turn-over, hospitalisations), les salles de rééducation, les salles à manger et espaces communs ont des besoins variables selon les horaires. Une GTB bien paramétrée peut générer 15 à 25 % d'économies sur le chauffage/refroidissement sans compromettre le confort des résidents présents.

3. Travaux d'isolation et remplacement des équipements

Pour les établissements anciens (années 1970-1990), l'isolation des toitures, la rénovation des menuiseries et le remplacement des chaudières vieillissantes par des équipements haute performance (condensation, PAC) constituent les actions les plus impactantes sur la consommation. Ces travaux peuvent être réalisés en site occupé si la planification est rigoureuse.

4. Les aides financières disponibles

Plusieurs dispositifs permettent de financer la transition énergétique des EHPAD :

• CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : valorisables sur de nombreux travaux (isolation, GTB, chaudières, PAC)
• MaPrimeRénov' Pro : pour les travaux de rénovation énergétique
• DETR et DSIL : pour les établissements publics territoriaux
• Fonds Vert : pour les collectivités gestionnaires d'EHPAD publics
• Subventions CNSA : dans le cadre des contrats pluriannuels d'objectifs et de moyens (CPOM)

Par où commencer concrètement ?

Pour un directeur d'EHPAD qui démarre la démarche en 2026, les priorités sont les suivantes : s'inscrire sur OPERAT si ce n'est pas encore fait, réaliser un audit énergétique réglementaire (obligatoire pour les sites > 250 MWh/an selon la directive EED), identifier l'année de référence et les consommations associées, puis établir un plan d'action pluriannuel. L'optimisation des contrats d'énergie peut être lancée en parallèle sans attendre les résultats de l'audit, car les gains sont immédiats et sans travaux.

Questions fréquentes

Le décret tertiaire s'applique-t-il aux EHPAD et maisons de retraite ?

Oui, tous les EHPAD de plus de 1 000 m² de surface plancher sont assujettis, qu'ils soient publics ou privés. Propriétaires et exploitants sont conjointement responsables de la conformité.

Quelles sont les obligations d'un EHPAD vis-à-vis du décret tertiaire ?

S'enregistrer sur OPERAT, déclarer les consommations annuellement avant le 30 septembre, et atteindre -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à l'année de référence.

Comment un EHPAD peut-il atteindre les objectifs du décret tertiaire ?

En combinant optimisation des contrats d'énergie (gain immédiat), déploiement d'une GTB, travaux d'isolation et remplacement des équipements. Les aides CEE, MaPrimeRénov' Pro et Fonds Vert permettent de financer une partie des investissements.